梅田遺産相続解決センター
相続コラム
不動産の相続は共有にすべきではないがある目的のために有効なケースもある
実家を兄弟姉妹で相続する際に均等に共有するのは原則NG
実家などの不動産を兄弟姉妹で相続する際に、遺産を均等に分けるために「とりあえず共有にしておく」というケースは少なくありません。しかしながら、この方法は原則としておすすめできない方法です。不動産は現金のように分割することができませんから、相続人間で公平に取り扱うには共有にするしかないという発想に至りやすいのです。しかし共有にするということは、相続人同士が将来にわたってその物件に関して共同で権利を持ち続けるということを意味します。特に兄弟姉妹の場合、親が健在のときはまとまっていたとしても、相続後はそれぞれの生活スタイルや考え方が大きく異なることがあります。そのような中で、不動産という大きな資産を共有し続けることは、相続人同士のトラブルの原因になることが多いです。揉めてしまうと売却も進まず、固定資産税だけがかかり続けるという状況に陥りかねません。こうしたリスクを考えると、安易に共有にするという選択肢は避けるべきで本稿ではその理由と意外な活用法を紹介します。
民法上、共有関係は処分や管理にあたって制限が多く不便
不動産を共有することの最大のデメリットは、民法上の共有関係にまつわる厳格なルールにあります。不動産を複数人で所有している場合、たとえ共有持分が小さくても、処分するには共有者全員の同意が必要です。また、不動産の大規模な修繕や賃貸借契約を締結する際にも、原則として共有者全員の合意が求められます。さらに、相続人の中に連絡がつかない人がいたり、意思が合わない人がいると、全ての手続きがストップしてしまいます。特に兄弟姉妹のように、もともと別世帯で生活している場合、将来的に意思疎通が難しくなる可能性が高いです。民法は共有者の権利を保護するためにこうした規定を設けていますが、それが逆に共有物の柔軟な利用を阻んでしまうことになります。不動産という長期的に維持管理が必要な資産だからこそ、こうした不便さは致命的です。結果として、共有のままでは活用も処分もできずに放置され、空き家問題に発展する例も少なくありません。
実家を守るためにあえて共有にするケースも
不動産の共有には多くの不便さがあるものの、逆にその不便さを活用することで大切な実家を守るという考え方もあります。例えば、親から相続した実家を長男が単独で相続するとしましょう。単独相続であれば長男の一存で売却することが可能です。しかし、長男の生活が苦しくなった際に、生活費捻出のためにやむなく実家を売却してしまうことも考えられます。これに対して、兄弟姉妹の共有にしておけば、実家を売却するには共有者全員の合意が必要になります。共有状態にすることで処分を簡単にはできない状態にしておくことができます。この方法は、先祖代々の土地を守りたい、親の思い出の詰まった家を残したいという家族の強い意志がある場合には有効に機能します。特に、故郷を失わないようにするため、または親の供養の場として実家を残すなど、感情面での目的を達成するために、あえて「不便さ」を利用するわけです。このように、共有という仕組みには「守る」という側面でのメリットがあることも事実です。
ただし注意点が
実家を守るためにあえて共有にするという方法には、それなりの意義がありますが、当然ながら注意しなければならない点も存在します。それは、時間が経つと共有者が増えてしまうという問題です。例えば、兄弟姉妹4人で共有していた場合、そのうちの1人が亡くなると、その持分はさらにその人の配偶者や子供に引き継がれます。このようにして世代を超えていくと、共有者が芋づる式に増えていき、最終的には何人もの相続人が共有者になるケースが珍しくありません。共有者が増えれば増えるほど、管理の意思決定や売却の合意形成はますます困難になります。また、共有者の中に連絡の取れない人や、所在不明の人が出てくることもあります。こうなると、不動産を維持管理することすら難しくなり、結果として空き家問題に発展したり、地域社会に迷惑をかけてしまう恐れがあります。共有を続けるのであれば、将来的な相続の際にどう引き継ぐのか、どのように権利関係を整理するのかを家族でよく話し合い、計画しておくことが大切です。
共有にするとしても最大３人まで
どうしても実家などを処分されないようにするために共有という方法を選ぶのであれば、共有者の人数は慎重に決める必要があります。共有者が多ければ多いほど、意思統一が困難になり、先々の管理や処分ができなくなるリスクが高まるからです。一般的には、有事の際にすぐに連絡が取れ、意見を調整できる範囲としては３人程度が限度と考えられます。たとえば兄弟姉妹全員で共有にするのではなく、実際にその実家を守りたいと強く考えている兄弟や、実際に近くに住んでいる兄弟に絞って共有者とする方法です。共有にする場合でも、遺言などで将来の相続の際にどうするかを決めておくと、無用なトラブルを防ぐことができます。共有は「みんなのもの」とすることで簡単に売却できない牽制にはなりますが、その分、相続人間の信頼関係と将来を見越した準備が不可欠です。感情論だけでなく、現実的に維持・管理できる人数を意識しておくことが大切です。
まとめ
不動産の相続においては、共有は原則として避けるべき選択肢です。民法上の制約が多く、処分や管理が難しくなるため、兄弟姉妹間でのトラブルの原因となりやすいからです。ただし、家族の思い出が詰まった実家を守りたいという強い意志がある場合には、あえて共有にすることで簡単に処分されないようにするという選択肢も存在します。ただしこの場合でも、将来的に共有者が増えすぎて管理が行き届かなくなるリスクがあることを十分に理解しておく必要があります。共有にする場合は、信頼できる家族で最大３人程度にとどめ、共有の不便さを最小限に抑えることが大切です。相続は一度決めて終わりではなく、長期的にどのように資産を維持し、次世代に引き継ぐかを考えることが何より重要です。大切な実家を将来にわたって守るためにも、家族間でよく話し合い、最適な方法を選択していきましょう。
