梅田遺産相続解決センター
相続コラム
空き家は生前にリフォームして貸し出すのが賢い対応
不動産の管理が疎かになっていませんか
高齢になると、体力や気力の低下により、不動産の管理が後回しになってしまうことが少なくありません。庭木の手入れや外壁の補修、雨漏りの修繕など、普段なら気を配れる部分が気づかないうちに放置され、建物の老朽化が進んでしまいます。特に、一戸建てやマンションを複数所有している場合、居住していない不動産の管理はどうしても疎かになってしまいがちです。しかし、不動産は単に住まいという意味を超えて、相続税対策という観点から大きな意味を持ちます。
実際、相続税は現金や有価証券と比べて、不動産の評価方法が複雑であり、その管理状況によって大きく税額が変わる場合があります。例えば、同じ土地であっても、更地で放置されている場合と、建物が建ち人が住んでいる場合とでは、評価額に差が生じることがあるのです。つまり、不動産をどう扱うかは、将来の相続税負担に直結する重要な課題といえます。
ところが、多くの方が「相続が発生してから考えればよい」と油断してしまいがちです。確かに、相続後に資産を整理して税金を納めることは可能ですが、不動産に関する対策には時間がかかるため、発生後では間に合わないケースが多くあります。例えば、空き家の状態が長く続くと老朽化が進み、急いで修繕しても借主を見つけるのが難しくなるなど、後手に回ると選択肢が限られてしまいます。
こうした背景から、不動産の管理は「元気なうち」に取り組むことが何よりも大切です。日常的な点検や修繕に加えて、将来的な活用方法を考え、相続税対策の一環として行動しておく必要があります。そこで本稿では、不動産の管理を通じてどのように相続税の節税につなげられるか、その基本的な考え方を順を追ってご紹介します。
リフォームにより不動産価値を高める
不動産は、きちんと管理されているかどうかで利用価値が大きく変わります。外壁が剥がれ落ち、室内が傷んでいる空き家に住みたいという人はほとんどいません。その結果、借り手が見つからず空き家状態が続いてしまいます。空き家は、防犯上のリスクや火災の危険性を高めるだけでなく、税務上も不利になることがあります。
特に相続税の評価においては、空き家のまま放置されている建物よりも、利用されている建物のほうが有利に扱われる場合があります。つまり、「誰も住まないボロ家」をそのまま放置することは、節税の観点からも損をしているといえるのです。
そこで有効なのが、リフォームによる不動産価値の向上です。リフォームによって建物の内装や設備を整えれば、住みたいと考える人が現れやすくなり、入居者を確保できる可能性が高まります。入居者がつけば、賃料収入が発生し、その収益をさらに建物の維持管理に充てることもできます。こうした循環が生まれることで、不動産の「生きた価値」が保たれるのです。
さらに注目すべきは、リフォームによって不動産の市場価値が上がったとしても、相続税額そのものが直接増えるわけではないという点です。相続税の計算上、建物の評価は固定資産評価額を基準として行われます。そのため、一般市場で「リフォームされて価値が高まった」と評価されても、税額には大きな影響が出ないのです。これは、リフォームを積極的に行うインセンティブになるといえるでしょう。
リフォームは単なる見た目の改善ではなく、資産価値と節税の両面でメリットをもたらす重要な行動です。
自ら居住または賃貸する
リフォームによって住める状態にした不動産は、空き家として放置するのではなく、自ら住むか他人に貸し出すのが望ましい活用方法です。実際、相続税の計算においては「その不動産をどう使っているか」が評価額に大きな影響を与えます。
まず、自分が住むための住宅には、特定の条件を満たすと「小規模宅地等の特例」と呼ばれる制度が適用され、土地の評価額が大幅に減額されます。これは、相続人の生活基盤を守るという政策的な配慮によるもので、自宅として利用している土地ほど有利に扱われます。
一方、リフォームした不動産を他人に貸し出している場合も別の特例があります。賃貸物件の底地については、借地権割合や貸家建付地の評価減が認められ、相続税評価額を下げることができるのです。つまり、自分が住んでいる場合と、他人に貸している場合のいずれでも、相続税上のメリットが得られる可能性があります。
特に賃貸経営を行っている場合、リフォームによって空室を減らすことは非常に重要です。例えば、一棟マンションを所有しているケースでは、空室率が高いと「実質的に有効活用されていない」と評価されてしまいますが、満室に近い状態を維持していれば、評価額の引き下げ要因となり、相続税の負担を軽減できます。
このように、リフォームして居住または賃貸することで、不動産は「死んだ資産」から「生きた資産」へと生まれ変わり、節税効果を伴いながら有効に活用できます。
費用をかけて節税
リフォームは単に不動産の価値を高めるだけでなく、支出そのものが相続税対策として効果を持つ場合があります。相続税は、亡くなった方が保有していた財産を基に課税されるため、生前に支出をして財産を減らしておくことで、課税対象を減らすことができるのです。リフォーム費用もその一つであり、工事費を支払うことによって手元資産が減り、結果的に相続税額が軽減される効果が期待できます。
ただし、注意すべきは「納税資金を残す」ことです。財産を減らすことばかり考えて現金を使いすぎてしまうと、相続が発生した際に納税資金が足りなくなるという本末転倒な事態になりかねません。したがって、リフォームに充てる費用は全体の資産状況とバランスを見て決める必要があります。
また、リフォームにより空室率が下がれば、不動産評価における底地部分の評価額を減らすことも可能です。実際、昨今の不動産価格は上昇傾向にあり、多くの方が想定している以上に高い評価額が算定されるケースが増えています。こうした状況下では、できる限り不動産の評価額を圧縮しておくことが、相続税対策の基本といえるでしょう。
リフォームによる節税効果は、決して複雑なスキームではありません。むしろ、誰にでも取り組めるシンプルな方法でありながら、実行するか否かで最終的な税額に大きな差が生じます。だからこそ、生前のうちに積極的に行う価値があるのです。
不動産の専門家に相談を
リフォームが相続税対策として有効であることは明らかですが、どの程度の規模で行うかの判断は容易ではありません。単に見た目を整える程度で十分なのか、大規模な改修が必要なのかは、不動産の立地や築年数、将来の活用方法によって大きく異なります。こうした判断を自己流で行うと、費用対効果の低い工事に終わってしまうリスクもあります。
そのため、専門家への相談は欠かせません。不動産会社や建築士だけでなく、税理士や相続コンサルタントなど、相続税に詳しい専門家と協力して進めることが理想的です。例えば、自分で住むのか、それとも賃貸に出すのか、ターゲットとなる入居者層をどこに設定するのかによって、必要なリフォーム内容は大きく変わります。ファミリー層を狙うならキッチンや水回りの改修が重視されますし、単身者向けならコンパクトで効率的な間取りへの変更が効果的です。
また、路線価や固定資産評価額などを踏まえ、リフォーム後にどの程度空室率を減少させられるかを試算することも大切です。最終的には、節税効果をどの程度得られるかを数値として示してもらい、その上で判断することが望ましいといえます。
専門家の助言を受けながら計画的にリフォームを行えば、節税効果と資産活用の両立が可能になります。つまり、「どれだけ投資して、どれだけ効果があるか」を見極めることが、生前の賢い行動につながります。
まとめ
不動産は管理を怠ると、資産価値が下がるだけでなく、相続税の負担増という形で大きな不利益をもたらします。特に空き家のまま放置されている建物は、節税効果を得られないだけでなく、防犯や維持管理の面でもマイナスが大きいです。
そこで、生前のうちにリフォームを行い、自ら居住するか賃貸に出して活用することが賢明な選択となります。リフォームによって資産価値が高まり、借主がつけば収益も得られますし、相続税計算上の特例も利用しやすくなります。さらに、支出そのものが相続財産の減少につながるため、節税効果も期待できます。
ただし、リフォームの内容や規模は状況によって異なるため、専門家に相談して費用対効果を見極めることが重要です。計画的に取り組めば、不動産を「負担」ではなく「資産」として次世代につなぐことができるでしょう。
当センターではこのような不動産を活用した節税策のご提案も可能です。下記よりお気軽にご相談ください。
